깡통 전세란? 매매가와 전세가가 거의 차이가 없거나 오히려 전세가가 매매가보다 더 비싼 경우를 말한다. 지난 2022년 평균 전세가가 평균 매매가보다 높은 단지수는 5,966곳이며 전체 공공주택단지의 9.3%에 달한다고 한다.
전세보증금 사기의 특징은 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 것에서 벗어나 담보권실행을 통하여 부동산 경매가 진행시에는 전세금보증금을 날릴 위기에 처할 수 있다는 것이다..
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깡통전세는 집을 매수한 집주인이 주택담보대출금액이 임차인의 전세금 합계보다 많거나 집갑과 비슷하여 부동산시장이 침체되거나 하락세가 되면 임차인이 전세금을 받지 못하게 되는 상황을 말한다.
최근에 깡통전세가 엄청 증가하게 된 원인은 높은 금리와 물가로 무주택 세입자의 부담이 높아지면서 전세를 포기하고 월세를 움직이려는 움직임이 증가하고 있기 때문이다.
특별히 부동산 경험이 상대적으로 부족한 20-30대 연령층에서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 증가하고 있다.
이러한 전세보증금을 안전하게 보호받기 위한 사기 예방방법은 기본적으로 등기부등본 발금 받아서 확인 절차가 필요하다.
전세깡통으로 피해사례 가운데 부동산 계약서를 작성하기 이전에 세입자가 등기부등본을 제대로 확인하지 않아 피해를 더 키운 경우가 꽤 있다. 따라서 전세 계약 전 등기부등본을 확인하는 것만으로도 전세 사기 피해를 최소화할 수 있는 것이다.
주택 임대차에서 사용되는 등기부란 부동산에 관한 권리 관계와 현황이 등기부등본에 기재되는 공적 장부인데 세입자가 임차하려는 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 소유권, 전세권, 저당권, 가압류 등의 채무나 권리관계 등을 확인할 수 있다.
부동산등기부등본 열람은 누구나 쉽게 열람할 수 있는데 열람 방법은 대법원 인터넷등기소를 통한 열람뿐 아니라 법원등기소나 구청 무인 발급기로도 쉽게 발급이 가능하다.
등기부등본에서 대체 무엇을 확인해야 할까?. 먼저 집주인의 채무 상태가 깨끗한지를 파악해야 한다.
전세 계약서를 작성하기 전부터 근저당이 잡혀 있는 주택이라면 계약을 피하는 게 좋습니다. 근저당이란 은행이나 기타 금융기관이 집주인의 부동산을 담보로 잡은 상태를 뜻하는데 근저당이 잡힌 집을 계약하게 되면 세입자의 전세금은 추후 부동산 경매 시 변제 순위가 후순위로 밀린다는 뜻이다.
등기에 선순위로 근저당이 잡힌 주택은 세입자의 대항력이 무력화되어 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰대금으로 변제 순위에 받게 되는데 근저당이 앞서 있다면 세입자는 돈을 일부만 돌려받거나 한 푼도 받지 못할 수 있단 얘기이다.
특별히 주택 유형 중에서 연립주택, 다세대주택이 이런 문제에 취약하여 깡통전세의 위험군으로 간주되고 있다. 부동산 경매가 진행되면 전입 신고일에 따라 변제 순위가 정해지며 선위가 담보권이 설정되어 있을 경우에는 최우선변제로 일부만 상태에서 집을 빼줘야 하는 상황까지 벌어질 수 있다.
단독주택일 경우 건물 등기부 외에 토지 등기부도 같이 발급받아야 합니다. 토지 위에 어떤 권리관계가 설정돼 있는지가 명확하지 않아 나중에 예기치 못한 피해를 볼 수 있기 때문입니다.
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또한 전세사기를 에방하는 방법은 매매가 대비 전세가율을 확인하여 전세금이 보장될 수 있는가를 충분하게 파악하여야 할 것이다.
지난 문재인 정부에서 서민들을 배려한다는 명목으로 전세자금을 지원해주고 있는 제도가 만들어 졌는데 주택도시공사(HUG)에서 대신 내준 보증금총액이 최근 3년간 1조8천억원에 달하여 깡통전세사고에 공적자금이 쓰인 셈이다.
깡통전세가 최근에 늘어나 사회문제가 되고 있는 주요 원인은 급격한 금리인상으로 인한 집값 하락이다.
정부에서도 이제는 전세보증 가입을 위한 보증금 요건을 주택가격의 70~80%미만 수준으로 낮추고, 세입자들의 주택상황을 정확하게 알 수 있도록 정부가 관련 정보를 투명하게 공개하는 등 임차인의 정보 접근권을 확대하여 근본적인 깡통전세 피해를 예방토록 하여야 할 것이다.
최근 한국공인중개사협회와 지자체에서 서민의 주거안정을 위하여 깡통전세예방을 상담센터를 이용하여 도움을 받을 수 있다.
